Exemplo Prático de Securitização Imobiliária no financiamento à Construção de Empreendimentos Imobiliários
- JBA
- 2 de dez. de 2024
- 3 min de leitura
Atualizado: 17 de fev.
A securitização imobiliária é uma ferramenta financeira poderosa que permite que incorporadores financiem a construção de seus empreendimentos imobiliários. Mas como essa operação funciona na prática? Neste artigo, vamos explorar um exemplo prático, destacando cada etapa do processo e explicando o fluxograma abaixo.
Imagine a Incorporadora XPTO, que está construindo o Residencial Jardim das Palmeiras. O projeto já está em andamento e 20% das unidades foram vendidas por meio de compromissos de compra e venda (CCVs). No entanto, a empresa precisa de um aporte financeiro imediato para concluir a construção. É aqui que a securitização entra como uma solução.
Mas como funciona exatamente? Vamos dividir o processo em etapas:
Passo 1: Emissão dos CRIs
A primeira ação é a emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) por uma securitizadora. Esses CRIs são lastreados por uma Nota Comercial (NC) emitida pela própria incorporadora. Como os investidores podem ter segurança nessa operação? A resposta está nas garantias: os imóveis e o fluxo de caixa das vendas futuras.
Passo 2: Distribuição dos CRIs no Mercado Financeiro
Depois de registrados na CVM, os CRIs são vendidos a investidores no mercado financeiro. Esses investidores, que podem ser fundos imobiliários, compram esses títulos em busca de retorno financeiro. A securitizadora atua, então, como um intermediário: capta recursos de investidores e os direciona para a incorporadora.
Passo 3: Emissão de Nota Comercial (NC) pela Incorporadora
Com os CRIs vendidos, a Incorporadora XPTO emite uma Nota Comercial, no valor dos CRIs. Essa NC é garantida por alienação fiduciária dos imóveis, pela cessão dos recebíveis dos CCVs, por fiança dos sócios, patrimônio de afetação do empreendimento, etc. Isso quer dizer que, se o fluxo de vendas futuras não for suficiente para o pagamento, os imóveis garantem o retorno do capital. Dessa forma, a operação se torna mais segura para todos os envolvidos.
Na prática, esses três primeiros passos acontecem simultaneamente.
Passo 4: Liberação de Recursos
A securitizadora libera os recursos de forma gradual para a Incorporadora XPTO, de acordo com o progresso das obras. Esse controle garante que o dinheiro captado está sendo utilizado na construção do empreendimento, reduzindo riscos para os investidores.
Passos 5 e 6: Amortização da Nota Comercial e dos CRIs
Uma vez que o Residencial Jardim das Palmeiras é concluído e recebe o "Habite-se", os pagamentos dos compradores são direcionados para a quitação da Nota Comercial. A securitizadora, por sua vez, utiliza esses mesmos recursos para amortizar os CRIs junto aos investidores. É muito importante que esse fluxo esteja bem amarrado. Ele assegura que os investidores recebam seu capital de volta com a rentabilidade esperada.
O processo de securitização, como vemos neste exemplo, é uma forma eficiente de conectar incorporadores e investidores, utilizando fluxos de caixa futuros para gerar capital imediato. Ao garantir a conclusão do empreendimento, ele viabiliza projetos e oferece aos investidores uma alternativa de investimento.
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